- Цікаве продається роками, але знаходить покупця
- Лідери і аутсайдери
- Тяга до тривіального
- Не так все просто
Для іноземців Австрія - країна віденського вальсу і гірських курортів. В цілому це правильне уявлення, хоча більш істотний нюанс - то, що, незважаючи на кризу, ціни на нерухомість тут і останні роки росли, не перестаючи.
Досить висока вартість австрійських "квадратів" і не завжди проста процедура їх придбання пояснює нечисленність групи покупців з Росії. Її долю експерти з австрійських компаній оцінюють лише в 2-3% на тлі загального потоку.
Австрія, на відміну від більшості країн, на які в останні 10 років звернені погляди приватних інвесторів, країна не морська. Це дещо змінює справу. Будучи при цьому все-таки курортної країною, Австрія не схильна до сезонності. Взимку тут є гірськолижні курорти, влітку - озера. Підйомники в горах працюють цілий рік. Міста і села в курортних зонах не порожніють практично ніколи.
При цьому, говорячи про Австрію, експерти люблять використовувати епітети: стабільна, екологічна, нейтральна, а також нагадувати, що столиця Відень протягом останніх шести років цілих 5 разів відзначалася агентством Mercer як місто з найкращим в світі якістю життя. Ціни в Відні в останні час ростуть на 10-15% на рік, а середній зріст по всій країні - 5-6%.
Цікаве продається роками, але знаходить покупця
"Іноземний попит на нерухомість досить високий, в першу чергу - з боку німців і голландців. Серед європейських покупців помітні ще бельгійці та ірландці. Голландці купують шале, апартаменти в горах, на гірськолижних курортах. Багато хто віддає свої об'єкти в управління туроператорам, і ті здають їх в оренду. А ось арабів, наприклад, цікавлять п'ятизіркові готелі Відня, хоча вони і забезпечують прибутковість всього 2% річних. останнім часом інтерес до австрійської нерухомості проявляють китайці. вони діють непомітно і обережно, але р езультатом в наявності: в минулому році громадяни КНР купили великий готель в Майерхофену ", - розповідає Віктор Новіков, директор My New Hotel Investment GmbH.
А ось російський попит, і без того не аховий, в останні роки йде на спад. "Заявок з Росії, зокрема на комерційні об'єкти, начебто і не стало менше, але їх якість впало. Багато хто цікавиться, але насправді не мають твердого наміру купувати, а просто розглядають можливість. Переважна більшість заявок - на готелі вартістю € 1 -2 млн, бюджети стали нижче. Хоча більш дорогі варіанти забезпечують більш високу прибутковість, і покупці з Росії на них рідко, але знаходяться ", - говорить Віктор.
Реальна ціна міні-готелю в хорошому місці і у відносно доброму стані іноді може починатися навіть від € 500 тис. Звідки такі пропозиції? Як і в інших європейських країнах, часто варіанти виявляються в продажу не тому, що вони збиткові, а тому, що діти не хочуть продовжувати бізнес батьків: простіше продати. Але, як і скрізь, купуючи такий недорогий за мірками готельного бізнесу варіант, треба розуміти: це сімейна справа, і покупця чекає повне в нього занурення ... або повний крах.
Хоча взагалі-то тут пропонуються до продажу дуже різні проекти. Наприклад, прибутковий будинок у Відні з виселеним мешканцями - під ремонт і продаж квартир. Або проект перебудови готелю на найвідомішому курорті в апартаменти на продаж. Або нове будівництво. Наприклад, ділянка землі в Карінтії площею 2,6 га (з якому 6000 кв.м виділені під забудову) підходить для зведення готелю, з вікон якої будуть відкриватися захоплюючі види на озеро. Дозвіл на будівництво від влади у продавця вже є: на ділянці можуть з'явитися два корпуси з номерами на 200 місць, баром і рестораном і підземним паркінгом на 80 автомобілів.
Ще варіант - це елітний австрійський гірськолижний курорт. Висота в півтора кілометра гарантує постояльцям п'ять місяців хорошого снігу, ну а в літній період можна вдатися до інших, не менш спортивних розваг: прогулянкам, катанню на велосипедах або купання.
Є і такий екзотичний проект: знаменитий найстаріший курорт з лікувальними джерелами. Він теж на висоті, але нижче - 1000 метрів над рівнем моря. У XVII-XIX століттях тут поправляли здоров'я відомі представники мистецького середовища і наукової інтелігенції, але після Другої світової війни цей курорт стоїть занедбаний. Нещодавно почалася реконструкція, але у власника не вистачило грошей, і він був змушений виставити об'єкт на продаж. Навколо - гори і ліси, при цьому на цих, прилеглих до ділянки територіях, будівництво заборонено. Іншими словами - продається недобуд з багатою історією для пристрою оздоровчого комплексу, де виробництво лікувальної води можна поставити на потік.
Ціни таких варіантів не розголошують направо і наліво - тільки реальному покупателю при реальному інтересі. Продаються вони довго - роками, але покупці все одно рано чи пізно знаходяться. "Вартість об'єктів під проекти, як правило, в межах € 2-4 млн. Вартість" під ключ "- в межах € 5-25 млн", - коментує Віктор Новиков.
Лідери і аутсайдери
Але в реальності масовий інтерес іноземних покупців спрямований, звичайно, в першу чергу на Відень і її передмістя на сході Австрії, і селища в горах на заході. Ціни на нерухомість в цих районах стартують від € 900-1000 за кв.м в 40 км від столиці і збільшуються в міру наближення до міських околиць. Житло в передмістях Відня коштує € 2,5 тис. За кв.м, безпосередньо у Відні - від € 4 тис. До € 20 тис. За кв.м. Цілком лондонський порядок цін.
Якщо не столиця, то - правильно, курорти в горах. Якщо це нові якісні шале, то вам знадобиться від € 2 тис. До € 4 тис. З розрахунку на квадратний метр. Зрозуміло, що чим ближче до підйомника, тим житло дорожче, зустрічаються і елітні об'єкти з вартістю "квадрата" в € 15 тис. І вище.
Купівля нерухомості у Відні є лідером, але не єдиним, що цікавить іноземців. Інші популярні місця - Тіроль, федеральні землі Зальцбург і Карінтія, озерний край Зальцкаммергут. Любителі гірськолижного спорту та відпочинку вибирають Тіроль і Зальцбург, а фанати літнього відпочинку на озерах - Каринтію. В землі Тіроль знаходиться один з найпопулярніших і дорогих європейських гірськолижних місць - Кітцбюель. Це цілорічний курорт, де володіють нерухомістю політики, бізнесмени, представники світу науки і культури з різних країн. У містечку і околицях знаходиться безліч ексклюзивних вілл і котеджів. Все це приваблює заможних покупців з Росії і СНД. Але Кітцбюель, як і деякі райони в Тіролі, є найбільш закритою територією з точки зору придбання нерухомості іноземцями.
Федеральні землі Тіроль і Зальцбург - улюблені місця німців, які купують там нерухомість. На ринках в озерних районах Штирії і Карінтії проявляють активність представники північних країн - британці, голландці і скандинави.
"Росіяни звикли купувати нерухомість там, де люблять відпочивати, - зазначає Віктор Новиков. - Однак є безліч інших прекрасних місць. Наприклад, з тих, хто проїхав по країні і знає обстановку, багато хто воліє" Лісовий квартал "в підчерев'я Чехії. Там природа близька до російської, збираємо білі гриби і підосичники ".
Серед несходимих місць дуже цікаві сама лісова земля - Штирія, і що славиться своїм цілющим кліматом земля Бургенланд, що біля кордону з Угорщиною. Ціни в маловідомих місцях поки досить смішні, можна знайти від € 500 за сотку. Ділянки, як правило, продаються з підведеними комунікаціями: газом, електрикою, водопроводом.
Тяга до тривіального
Юлія Горшкова, керуючий партнер віденської компанії REOconsult, впевнена: квартиру на курорті Австрії слід купувати, якщо ви зможете здавати її в оренду щонайменше 100 днів на рік. Ну а якщо вдасться знаходити орендарів на півроку в році - це просто відмінно. У Відні ж квартири в будь-якому районі здаються цілий рік. Значить, власникові середнього бюджету, орієнтованого в силу будь-яких причин саме на інвестиції в Австрію, простіше прийняти рішення про покупку в столиці, ніж розбиратися в хитросплетіннях перспективних і неперспективних земель, гір і лісів.
--------------------
"Квартиру на курорті слід купувати, якщо ви зможете здавати її щонайменше 100 днів на рік"
--------------------
"Безумовний фаворит - квартира у Відні. За останні 6-7 років столичні квадрати подорожчали місцями в 1,5-2 рази, - каже Віктор Новиков. - Швидше за все росли в ціні квартири в центральних районах (1-9), а також самі найдорожчі і найдешевші варіанти, як не дивно ".
Квартири у Відні користуються популярністю, якщо розташовуються в зонах загального користування: в 1-му районі, в елітних 4-м, 8-м і 9-м. Сім'ї з дітьми віддають перевагу зеленому 19-й район на північному заході столиці. Але щоб купити навіть простий, але ліквідний варіант, необхідно мати хоча б € 300 тис.
Вартість елітного житла, що знаходиться в найбільш престижних місцях центру Відня, коливається, як уже зазначалося вище, від € 10 тис. До € 20 тис. За кв.м. Є пропозиції середнього і низького рівнів: вартість "квадрата" в невідремонтованою квартирі може бути від € 1 тис. До € 8 тис. У другому випадку квартира буде ближче до центру.
І все-таки, навіть купуючи житло у Відні, треба мати на увазі: вигода від здачі його в прибутковому будинку не перевищить середньоєвропейських 3-6% в рік. "Тому покупець розраховує скоріше на зростання вартості об'єкта, ніж на прибуток від оренди", - говорить Віктор Новиков.
Не так все просто
Але є і ще нюанс. В Австрії для покупки житла мало просто мати гроші - доведеться пройти через ряд випробувань. У кожній землі є свої правила і обмеження. Десь можна купити нерухомість на ім'я нерезидента як на фізичну особу, десь для цього потрібно спочатку отримати посвідку на проживання, а десь придбання можливо лише на довіреної юриста - громадянина Австрії або на юрособу, яке задовольняє безлічі умов. У деяких випадках для отримання дозволу на покупку нерухомості в Австрії можна апелювати до економічних або політичних інтересів держави, використовуючи сферу діяльності покупця.
Запит на дозвіл на покупку складається завжди індивідуально, і потрібно дуже добре знати, як саме його скласти в конкретному випадку. Експерти кажуть: завжди можна знайти вихід і отримати бажаний результат, і, що цікаво, в даному контексті мова йде тільки про легальні способи ведення справ. Австрія з тих країн, де обходити закон - собі дорожче.
--------------------
"Мета інвестицій в австрійську нерухомість - в першу чергу збереження коштів, і тільки в другу їх примноження"
--------------------
Для покупки квартири в Відні громадянину РФ теж потрібен дозвіл. "А його неможливо отримати на підставі того, що покупець хоче час від часу приїжджати до Відня і жити в своїй квартирі, або хоче купити її і здавати в оренду. Для отримання дозволу потрібно інвестувати певні кошти. Покупці з бюджетом € 200 тис. Після консультацій відмовляються від своїх намірів. Найголовніше - розуміти, що мета інвестицій в австрійську нерухомість - в першу чергу збереження коштів, і тільки в другу їх примноження ", - говорить Віктор Новиков.
Якщо порахувати накладні витрати, то податок на передачу права власності - 3,5% від вартості, 1% - земельний податок, 3,6% - агентська комісія, 1,5% - послуги місцевого юриста. Подобається вам це чи ні, але заощадити на всіх цих пунктах неможливо. З приємних новин - в Австрії досконала система ведення кадастрів, кожен клаптик землі, кожна будівля записані в електронний реєстр: не можна нічого ні вкрасти, ні втратити. В цьому відношенні країна випереджає багато європейських держав мало не на десяток років.
Текст: Юлія Лозівська, спеціально для ee24.ru
Звідки такі пропозиції?
